Czasem coś usłyszę, czasem sobie coś pomyślę, czasem coś z tego tu zdążę zapisać - a czasem nawet zadbam o pełną poprawność pisowni...
Archiwum
Tagi

Wpisy z tagiem: księgi wieczyste

sobota, 02 marca 2013

Chyba każdy, kto miał szerszy kontakt z księgami wieczystymi, natrafił kiedyś na księgę z bogatą przeszłością. W sumie nie trzeba wiele, żeby się zabagniło, wystarczy parę.. pokoleń nie zwracających uwagi na problemy dziedziczenia i obrotu, do tego dokładają się efekty dość radosnej działalności władz peerelowskich w zakresie nieruchomości. 

A wieczystość księgi polega nie tylko na tym, że co raz wpisane, to będzie w niej widoczne po wieczne czasy (dla niezorientowanych - także to, co się z niej wykreśla, jest cały czas widoczne), ale także na tym, że w celu zachowania bezpieczeństwa obrotu prawnego, wysokie są rygory żeby coś z księgi wykreślić (trzeba co do zasady zgody wszystkich uprawnionych osób, i to z podpisem poświadczonym przez notariusza). Jednocześnie w przypadku każdego "dzielenia" księgi - jeżeli tylko dzielący nie zadbał o załatwienie wszelkich zgód jak wyżej - wszystkie prawa wpisane w dotychczasowej księdze, są przepisywane kropka w kropkę do ksiąg nowo utworzonych. 

Jaki jest tego efekt? Ano taki, że otwieramy księgę, zaczynamy ją czytać i dochodzimy do niepokojącego (dla zainteresowanego) wniosku, że roi się ona od przeróżnych obciążeń. Problem jednak w tym, że nikt nie ma (nieraz) pojęcia, co dane obciążenie może faktycznie oznaczać. Jeżeli więc czytamy, że przez nieruchomość przysługuje prawo drogi zgodnie z umową taką a taką (sama umowa nie jest dostępna przy lekturze księgi, dopiero trzeba dotrzeć do tzw. akt księgi, czyli teczki z wszystkimi dokumentami, które składano w celu dokonywania wpisów) - to może to oznaczać, że tak naprawdę rzeczona droga biegła o pięć kilometrów dalej w miejscu, gdzie dwie nieruchomości się niegdyś stykały, a w wyniku rozmaitych podziałów prawo drogi jest wpisane w kilkudziesięciu księgach jednocześnie, z których co najwyżej kilka ma styczność z ową drogą (ba, samo ustalenie, jakie księgi wieczyste powstały z tej wymienionej we wpisie, to zadanie nieraz na miarę Heraklesa). Jeżeli w księdze wieczystej widzimy wpis o postępowaniu w sprawie wywłaszczenia części działki sprzed półwiecza - najwyraźniej nikomu nie chciało się poinformować ksiąg wieczystych, że wywłaszczenie zostało dokonane i zakończone. Jeżeli w księdze widzimy zapis prawa dożywocia czy służebności mieszkania sprzed 80 lat - zapewne nikt nie kłopotał się powiadomieniem ksiąg wieczystych o śmierci osoby będącej "ciężarem". Jeżeli spostrzegamy hipotekę, która po przeliczeniu (niektórzy pamiętają dwie denominacje złotówki, ja osobiście tylko jedną) wynosi groszy szesnaście - ani chybi wiatry historii zwiały gdzieś uprawnionego wierzyciela, a dłużnik nawet nie wie komu ma obecnie oddawać (nie każdy wie o procedurze złożenia do depozytu, nie każdy ma siłę i ochotę się z tym bawić, nie mówiąc już o pokrywaniu, choćby i niewielkich, kosztów tego postępowania). Moim ulubionym od niedawna przykładem (a zaznaczam, że wszystkie powyższe to z życia wzięte) jest "służebność opisana bliżej w umowie sądowej z dnia 13/3 1894r." - ta data to nie pomyłka, proszę Państwa.  Proszę obecnie odnaleźć wszystkich aktualnych właścicieli (a stopień nieuregulowania spraw spadkowych przez wiele pokoleń jest zatrważający). 

Dlatego też kołacze mi po głowie pomysł, który chciałbym sprzedać jakiemuś inteligentnemu posłowi (znacie?) - inicjatywa ustawodawcza zmierzająca do uporządkowania tej sytuacji. W najogólniejszym zarysie polegałoby to na tym, że istniejące wpisy w księgach wieczystych (ograniczam się do tych w działach III i IV, czyli obciążeń) wpisane przed jakąś graniczną datą (bo ja wiem - 50 lat wstecz, powiedzmy), podlegałyby wykreśleniu na wniosek aktualnego właściciela, jeżeli w ciągu powiedzmy dwóch lat od uchwalenia ustawy zainteresowani uprawnieni nie zgłoszą się potwierdzając, że tak, to ich prawo wciąż jest aktualne. W szczegółach na razie się nie staram tego opracowywać, bo po co pisać do szuflady - najpierw muszę znaleźć tego, kto by to przynajmniej wniósł, czy to jeszcze w ogóle miałoby szansę w tej kadencji...

wtorek, 26 października 2010

Naczelną zasadą systemu ksiąg wieczystych jest ich jawność. Oznacza ona, że treść księgi jest dostępna dla każdego, przez co nikt nie może się zasłaniać twierdzeniem, że treści księgi nie znał. Na początku poznawanie treści księgi wieczystej polegało na tym, że szło się do właściwego sądu, uprzejmie prosiło o okazanie właściwej księgi i czytało, czytało, czytało. Później za sprawą wprowadzenia elektronicznych ksiąg wieczystych (proces wciąż niezakończony) stało się to o tyle prostsze, że zamiast poszukiwać gorączkowo sposobu, w jaki księgę prowadzoną przez sąd w Słupsku* przejrzeć będąc w Gorlicach, wystarczyło pójść do sądu w Gorlicach* i skorzystać w wydziale ksiąg wieczystych z elektronicznej przeglądarki treści księgi wprowadzonej do systemu informatycznego (tzw. zmigrowanej).

Od kilku miesięcy jesteśmy o krok do przodu - Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło (wreszcie!) system elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych przez internet. Teraz nie odchodząc od komputera, każdy może w każdej chwili sprawdzić, czy w księdze wszystko jest zgodne z tym, co twierdzi druga strona, w szczególności notariusz może na minutę przed podpisaniem aktu notarialnego upewnić się, że nic podejrzanego się w ostatniej chwili w księdze nie pojawiło (a wystarczy wzmianka datowana minutę przed aktem, żeby kupujący został zrobiony w balona). Upraszcza się też przygotowanie wszelkich transakcji, jak również - co nie mniej istotne - poszukiwanie, co rozmaite typy zrobiły ze swoim majątkiem zamiast grzecznie spłacić swoje zobowiązania. Jedyne, czego brakuje mi jako praktykowi, to umieszczenia w treści księgi adresu wszystkich, których prawa zostały ujawnione w księdze - później boleśnie odczuwa się brak tej informacji w toku niektórych procedur, kiedy bez adresów wszystkich zainteresowanych (od właściciela po niegdyś uprawnionego do przepędzania bydła skrajem działki) nie da się pójść do przodu.

Jakież wielkie było więc moje zdziwienie, kiedy Gazeta Wyborcza wystrzeliła nagle z rozpaczliwym tekstem "Hipoteka jak na dłoni. Każdy może wiedzieć, ile masz kredytu". Odpowiadam: tak, właśnie po to jest księga wieczysta - żeby można się było dowiedzieć wszystkiego o nieruchomości i jej właścicielu, wszystkiego tego, co jest potrzebne słusznie zainteresowanym (co sobie ktoś będzie dopowiadał do danych zawartych w księdze, to już jego wyobraźnia). A że ktoś może na tym dodatkowo skorzystać? Złodziej wykorzysta Google Earthy i metody obserwacji bezpośredniej, akwizytorów finansowych odprawia się z kwitkiem po drugim zdaniu (nie wspomnę, że gromadzenie danych z ksiąg wieczystych jest już ich dalszym przetwarzaniem, wymagającym zgody zainteresowanego). Windykator? A windykator ma jak najbardziej słuszny interes, żeby się wszystkiego dowiedzieć, bo jak ktoś nie płaci długów, to niech nie wrzeszczy o ochronie danych osobowych. 

*sądy wybrane losowo, nawet nie wiem czy i od kiedy przemigrowane